Gayrimenkul Değerleme Nedir? Nasıl Yapılır?

Günümüzde gerek kamu kurumları gerekse özel sektör açısından büyük önem taşıyan gayrimenkul değerleme,
taşınmazların objektif ve uluslararası standartlara uygun biçimde değerinin tespit edilmesidir.
Yürürlükteki mevzuata göre; resmi ve özel kuruluşlara, tüzel ve gerçek kişilere ait gayrimenkuller ile bu taşınmazlara ait
hak ve faydaların etik ilkeler doğrultusunda, uluslararası yöntemlerle değerlendirilerek bedellerinin takdir edilmesi süreci
“gayrimenkul değerleme” olarak tanımlanır.

Gayrimenkul değerleme süreci sadece satış veya alım amacıyla değil;
finansman, sigorta, vergi hesaplamaları, yatırım analizi, dava süreçleri gibi pek çok konuda temel belirleyici unsurdur.

Gayrimenkul Değerleme Süreci Nasıl İşler?

Taşınmaz değerlerinin belirlenebilmesi için bu alanda yetkilendirilmiş değerleme uzmanları,
taşınmazın niteliğine göre çeşitli analizler gerçekleştirir. Her gayrimenkul; konumu, imar durumu, yaşı, fiziksel durumu
ve kullanım amacı gibi kriterler açısından farklılık gösterdiğinden, değerlendirme sürecinde kullanılacak yöntem bu özelliklere göre seçilir.

Değerleme Aşamaları Nelerdir?

• Tapu, belediye gibi resmi kurum kayıtlarının incelenmesi
• Taşınmazın yerinde detaylı incelenmesi
• Elde edilen bilgilerin analiz edilerek raporlaştırılması
• Uluslararası Değerleme Standartları’na (UDS) uygun şekilde raporun düzenlenmesi
• Hazırlanan raporun uzman onayından geçerek ilgili kişi ya da kurumlara sunulması

Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri Nelerdir?

1. Maliyet Yaklaşımı

Bu yöntemde, değerlemesi yapılan taşınmazla aynı nitelikte yeni bir taşınmaz inşa etmek için katlanacağı maliyet hesaplanır.
Risk faktörleri, zaman kaybı ve ekonomik koşullar da bu hesaplamaya dahil edilerek maliyet bedeli belirlenir.
Değerlemesi yapılan taşınmazın yıpranmasına uygun bir oran (amortisman oranı) kullanılarak yapının yıpranmasından
kaynaklı değer düşüklüğü de dikkate alınmış olur.

2. Gelir Yaklaşımı

Gelir yaklaşımı, taşınmazın getiri potansiyelini baz alır. Kiraya verilen bir mülkten elde edilen gelir,
net bugünkü değerine indirgenerek gayrimenkulün toplam değeri hesaplanır.
Özellikle ticari gayrimenkuller için sıkça tercih edilen bir yöntemdir.
Otel, etkinlik alanı gibi alanın belirli sürelerde kullanımı üzerinden gelir sağlayan gayrimenkullerin değerlemesinde de yine gelir yaklaşımı kullanılır.

3. Pazar Yaklaşımı

En çok bilinen ve kullanılan yöntemdir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerin piyasa satış değerleri dikkate alınarak değerlendirme yapılır.
Karşılaştırmalı analiz tekniği olarak da bilinir.

Gayrimenkul Değerleme Raporu Nasıl Hazırlanır?

Değerleme raporları hazırlanırken Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi (IVSC) tarafından yayımlanan rehberler esas alınır.
Bu standartlar sayesinde farklı ülkelerde yapılan değerleme işlemleri arasında uyum sağlanır ve raporlar yatırımcılar açısından güvenilir hale gelir.

Hazırlanan rapor; taşınmazın fiziksel, hukuki ve mali analizlerini içerir. Ayrıca fotoğraflar, tapu bilgileri,
imar durumları ve uygulanan yönteme göre, karşılaştırmalı satış örnekleri de belgelenerek rapora eklenir.
Son aşamada ise tüm veriler birleştirilerek taşınmazın nihai değeri ortaya konur.

Değerleme Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Koşullar

Tarafsızlık ve Nesnellik Esastır

Değerleme raporunu talep eden kişi ya da kurumlar, her zaman kendilerine en uygun değeri bulamayabilirler.
Çünkü uzmanlar tarafından hazırlanan raporlar, piyasa koşullarına göre nesnel ve bağımsız bir biçimde hazırlanır.
Bu nedenle değerleme, duygusal beklentilerden arındırılmış, sadece veriye dayalı bir süreci ifade eder.

Aden Değerleme Bünyesinde Hizmet

Sektörde güçlü bir itibara sahip olan Aden Değerleme,
uzman ekibiyle her şartta hukuki uygunluk ve teknik doğruluk ilkesine göre hizmet verir.
Şirketimizin hazırladığı raporlar, hem kamu otoriteleri hem de özel sektör nezdinde geçerliliğe sahiptir.