Gayrimenkul Değerleme

• Kira Değeri Tespiti (Kiralanacak veya kiraya verilecek gayrimenkullerin kira değer tespiti, Portföyde yer alan gayrimenkullerden kiraya verilenlerin kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya uzatılması nedeniyle değer tespiti konularını kapsamaktadır.)
• Üst Hakkı Değeri Tespiti (Taşınır ve taşınmaz malların, hakların ve bir mal grubunun üst hakkı ile ilgili hukuki durumların tespiti)

Uygun bir değer esasına göre tanımlanan bir değerlemeye ulaşabilmek amacıyla bir veya birden çok değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu çerçeve kapsamında tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.

Bu yöntemler;

• Pazar Yaklaşımı
• Gelir Yaklaşımı
• Maliyet Yaklaşımı’dır.

İkamet amaçlı kullanılan konut villa vb. gibi yapılar ile büro, ofis, dükkan vb. gibi ticari mülklerin gayrimenkul değerleme çalışmaları ile ağırlıklı olarak piyasa yaklaşımı (emsal karşılaştırma) kullanılmaktadır.

Sanayi tesisi gibi mülklerde maliyet yaklaşımı kullanımı oldukça faydalı olmaktadır. Ancak sanayi tesislerinde dikkat edilmesi gereken konu bina ve arazi değerlerinin üzerinde değere sahip olabilen makine, teçhizat ve üretim hattı değerlerinin tespitidir. Bu nedenle farklı eğitim ve uzmanlık disiplinlerdeki uzmanlarımız ile ortaklaşa çalışmalar yapılarak arsa, bina, makine ve teçhizat gibi farklı kalemlerin ayrı ayrı göz önüne alınmasının yanı sıra işleyen tesisin üretim kapasitesi, pazar payı, faydalandığı teşvikler, ham maddeye ve pazara uzaklık gibi değişkenlerde dikkate alınmaktadır.

Plazalar, Alışveris Merkezleri, Ofis Binaları, A ve B sınıfı ofis binaları gibi gelir getiren ticari mülklerin değerleme çalışmalarında mülklerin pazar yaklaşımı ile değerleme çalışmasının yapılması oldukça zor olmaktadır. Konu taşınmazlara birebir emsal teşkil edilebilecek mülk sayısı genellikle çok az sayıda olmakta ve nitelik bakımından birbirlerine göre ayarlama yapılması mümkün olamamaktadır. Bu nedenle gelir getiren mülk değerlemelerinde piyasa satış ve kira değerlerinin araştırmalarına ek olarak gelir yöntemi ile nakit akışı hesaplamaları yapılarak değer tespiti yapılmaktadır. Buna ek olarak gelir getiren ticari mülklerin bulunduğu bölgenin demografik ve sosyo-ekonomik yapısının detaylı bir biçimde analiz edilmesi, bölgede yer alan diğer benzer gayrimenkullerin teknik özellikleri, aylık kira rakamları, hitap ettikleri sosyo-ekonomik çevre ve doluluk oranlarının incelenmesi çalışmanın temel dayanak noktalarını oluşturmaktadır.

Turistik tesis kapsamında değerlendirilen Otel, Resort Otel, Golf Oteli, Kaplıca, Apart Otel, Motel, Tatil Köyü, Pansiyon, Eğlence Merkezleri ve Marinalar vb. için yapılacak değerleme çalışmalarında, gelir yöntemi esas değerleme sistemi olarak kullanılmaktadır. Özellikle turistik konaklama tesislerinin bölgesel, fiziksel ve teknik özelliklerinin yanında oda başı maliyet ve gelir kalemleri, doluluk oranı, ekstra aktivite gelirleri ve işletme giderleri gibi kalemler dikkate alınan en önemli unsurlardır.

Kamu ya da özel sektör tarafından yatırımları yapılan Hastane, Poliklinik, Sağlık Ocağı, Sağlık ve Spor Merkezleri, Okul ve Dershane gibi taşınmazların değerleme çalışmalarında piyasa değerini oluşturan emsal satışların yanında, özel sektör tarafından yapılan yatırımların kira getiren mülkler olarak değerlendirilmesi ve bu bakış açısıyla da nakit akışı analizlerine konu edilmesi gerekmektedir.

Rekreasyon alanları genel olarak il ya da ilçenin ihtiyacını karşılamaya yönelik olarak tasarlanmakta olup değerleme çalışmasında yapılması gereken incelemeler ve analizler tüm kenti kapsamalıdır. Araştırma kapsamı geniş tutulan bu mülklerde bütün değerleme yöntemlerinin bir arada kullanılması gerekebilir. Geniş yüzölçümlü arsalar üzerinde planlanan rekreasyon alanlarının değer tespiti yapılırken özellikle arsa değerinin tespiti önemlidir. Bunun yanı sıra konumu, bölgenin nüfusu, hitap ettiği yaş aralığı gibi birçok kriter değerleme analizlerinde dikkate alınan önemli unsurlardır.

Gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırmasında taahhüt ettiğimiz bağımsızlık, tarafsız ve bilimsellik ilkelerimizin olmazsa olmazı olan aşağıdaki hususlara özen gösterilmesi Aden Değerleme açısından son derece önemlidir.

• Gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırmaların titizlikle ve detaylı olarak yapılması
• Pazar araştırmalarının mülk sahiplerinin kimlikleri göz ardı edilerek haklarının doğru tespit edilmesi ve bağımsız bir gözle incelenmiş olması
• Pazar araştırmaları ile ilgili farklı kaynaklardan ulaşılan verilerin doğruluğunun araştırılması ve detaylı bir şekilde analiz edilmesi
• Spekülatif duyumlardan uzak gerçek alım-satım fiyatlarına ulaşmayı amaçlamak ve satış/kira kabiliyetinin doğru tespit edilmesi
• Konu taşınmazların normal piyasa koşulları altında Satış / Kira kabiliyetinin belirlenmesi, taşınmaza etki edecek unsurların ortaya konması
• Piyasa araştırmalarının farklı bakış açılarıyla ele alınması
• Piyasa araştırması kapsamında konu taşınmaza benzer mülklerin tespitinin yapılması ve konu taşınmaz ile karşılaştırılması
• Geçmiş dönem verilerinden ve meslek tecrübelerimizden yararlanarak günümüz koşullarında ilgili piyasanın yorumlanması